道路是一座城市的脉络，它承载着这座城的厚重与沧桑，也延续着这座城的脉动与变迁。拆开来看，一座城市的兴起，永远都围绕着“道路外扩”与“房产建设”的轮番登台，而随着今年由发改委牵头制定的《全国城镇化发展规划》即将推出，可以预见这样的场景必将越来越频繁上演。

成都的房地产发展正是在如此背景下，走到了一个全新的历史转折点。

回顾成都20年城市化之路，随着城市不断从内环、一环向着二环、三环以及更外围地带的快速推进，成都的版图也处于不断扩张刷新中，当去年“北改(微博)”工程正式启动之后，成都的区域规划已正式完成了“中产城东、国际城南、人文城西和财富城北”四大全新划分。

成都的楼市地理，承接于城市发展之路，以“摊大饼”模式，一圈圈一层层地叠加，“摊”到了内环、一环、二环、三环，而即将改名“四环”的绕城高速(微博)、以及串联起周边郊县的第二绕城，正被地产商们迫不及待地想要纳入新的楼市版图之内。

在越来越快的城市发展速度下，成都的房地产正逐渐从城市化的跟随者，向着城市化的推动者角色发生转变，一个全新的时代正在到来。

一环到绕城

地产紧随环线“摊”出楼市圈层

若是站在成都的高楼上俯瞰全城，很多人都会对这座城市20年来的沧桑巨变发出由衷感慨。

早期的成都城市化之路选择了“摊大饼”模式，它确实为我们清晰地梳理出了一条时间轴，从内环直至三环，每一环的修建与紧随其后的楼市扩张，都有着自己的故事。

事实上，早期的成都房地产较为保守，无法跟上城市扩张的脚步。一个很明显的例子，1992年二环路通车，而此时的房地产仍在一环内盘踞，直到五年后的1997年，成都置信在双楠开发了其第一个项目——双楠谊苑。该项目当时以不到1600元/平方米的均价引发购房狂潮，不但开启了双楠板块的形成，也使得房地产从一环开始想二环集中。这两大贡献奠定了此项目在成都房地产历史中的至高地位。

2002年，成都三环路全线通车，这片全新的地产蓝海，对于开发商而言，意味着低地价、高供应。对于购房者来说，则是已经成熟的交通条件，以及相对低廉的房价，最重要的是，此时的房地产业已经成为了全民热议的话题，房子的投资价值也逐渐被摆上台面。

首先完成对三环路进军的是城西。从2002年开始，一些高档多层项目逐渐在羊西线浮出水面，金色池塘、得意馨苑、金玺园等项目相继面世；2003年，城西的住宅开发再沿着羊西线向高新西区、郫县(微博)、都江堰(微博)纵深方向发展，三环瓶颈就此宣告突破。随后，得益于2003年出台的《成都城市向东向南发展战略规划》，城南与城东也开始往三环路以外大步跨越。到2007年止，成都的楼市三环就此呈现出城东、西、南三足鼎立的格局，并延续了相当长的一段时间。

从88年启动，至07年基本成形，成都20年的城市发展，将其版图由一环向二环、二环向三环一次次进行着扩张，对于这些新增区域是否适合居住生活，当时的人们亦如今日我们看待绕城或者温江、龙泉这类郊县一般，心中往往都有着疑虑，而能够引起突破、消弭疑虑的往往是某个楼盘的强势热销。可以说，在这20年的城市扩版中，房地产起到了至关重要的作用，它通过产品的价值，引导着人们不断跟进，并在心理上最终完成了对“市区”这个概念的扩版。

一个新兴的地产价值洼地正待挖掘

成都的城市化之路，自绕城高速建成开始，出现了很大的转变，由曾经的“摊大饼”模式，改为组团式发展，东西南北四个方向，确立起了四大新城，而四大新城内公认最具价值的区域，无一例外均紧紧靠拢在绕城的周边。

位于北3.5环的大丰，得益于“北改”的强劲推动力，一跃变身城北最热板块，市场反应也颇为迅速，汇融悉尼湾、北新润苑、博雅新城等二十余个住宅项目火热推出。随着北新干线的正式通车，大丰至市区的车程缩短到20分钟以内，加上未来的地铁1号线北延伸线，和规划中的地铁5号线，交通的利好正带动起整个区域的升级换代。另一方面，成都国际商贸城已经建成，随着荷花池市场开始陆续迁入，为整个北部新城及周边地区带来上百万个就业机会，由此形成的人口居住需求一轮又一轮的催生着房地产开发热潮。

龙泉的大面镇，则是轨道交通带热一个片区的典型案例，受去年地铁2号线正式通车影响，位于2号线东段终点站附近的大面镇，在楼市上狠狠火了一把。保利、万科、国嘉陆续在此拿地，加上原本在建、在售的百悦天鹅湖、首创万卷山、世茂城、中国水电云立方、中国铁建国际城……据了解，2013年，至少会有15个楼盘在大面“同台演出”。

沿着绕城顺时针旋转，城南大源渐渐进入视线。自05年高新区规划正式出台以来，该区域就一直被作为天府新城核心而享尽资源优势。2010年，地铁一号线正式通车，为大源组团带来巨大的人气；2011年，以伊藤洋华堂旗舰店开业为代表，大源内商业项目开始陆续上市。如今，中海兰庭、华府西苑、华润凤凰城均已交房入住，区域内常驻人口达到12万以上，在售住宅面积达500万方以上，已可作为绕城附近众多片区未来的价值样本。

而在城西绕城，光华片区也颇值一提。起源于2005年光华大道的全面通车，几年时间区域内聚集了万科、恒大、珠江、佳兆业等众多一线品牌开发商，但却一直受制缺失商业配套的困扰。一直到2010年，家乐福温江店开门迎客，光华片区才逐渐迎回人们的关注，目前，片区内的商业正在大量启动，伊藤6号店、天来国际广场、新光三越百货均已进入开业倒计时，完善居住配套指日可待，可谓是绝对的价值洼地。

根据最新规划，当第二绕城建成之时，原来的绕城高速将正式更名为成都四环路，由过往的一、二、三环发展历程我们可以看到，每当新的一环建成之时，它的价值其实就已经摆在了那里，市场需要做的仅仅是将其引发出来。

而大丰、大面、大源与光华，这四大片区的发展可谓就是绕城发展的一个缩影，它们或是已经成熟、或是二次振兴、又或是刚刚新被发现，在即将到来新的一环诞生过程中，它们既是已可预期的首批价值洼地所在，又必将成为四环正式被成都人从心理上接受的引爆点。

未来的第二绕城规划

城市化脚步加快 地产开发必须有超前眼光

若是将07年之前，视作成都城市化的成长期，那么又经过5年的成熟期后，成都的城市化脚步现在已经迈得更大、更快、更加自信。

2012年，成都市发改委正式出台《关于促进全域成都“三圈一体”融合发展的若干意见》，明确表示将对“二三圈层撤县建区”，但时机尚未到来，所以仅仅展开了先期的准备工作。但到今年年底，总投资285亿的成都第二绕城高速项目将会建成通车，这条将温江、郫县、新都、龙泉、双流(微博)等成都二圈层城市完美串连起来的环线，不仅第一次让郊县与成都主城区之间不再显得生分，更有望成为“撤县建区”的关键一步。

更多的理由，还来源于第一绕城即将更名“成都四环路”的规划，未来第二绕城高速势必会以“成都五环路”的名头，承担起城市再次外扩的重任。我们不难想象，对于一个已有1400万人口的大型城市，扩张版图是一件具有何等吸引力的事情。

而同样被吸引的，还有众多对土地渴求已久的房企们。

根据正合地产报告，去年郊区住宅类土地市场出现大幅活跃，郫县犀浦、双流华阳、龙泉大面、新都大丰等传统热点片区成为了近郊楼市发展的主导区域。2012年共成交77宗土地，面积共6569亩，较2011年增长22%。同期，整体流拍率为4.94%，较2011年大幅下降12个百分点。一个不争的事实摆在眼前，成都楼市的二圈层开发已经进入爆发期。

不仅是住宅类产品进入爆发，伴随着龙泉、温江、新津(微博)等成都卫星新城的各项经济指标的大幅攀升，郊区商业地产市场也在迅速升温。自成都主城区限购实施以来，成都近郊楼市供应量和成交量出现明显提升，品质高、环境好的住宅项目不断涌现，由此引发了近郊的大型商业配套尚待。就在今年，这些二圈层的大型商业项目纷纷开始亮相楼市。

如此集中式的爆发，意味着随着成都城市化速度的加快，楼市地理的扩版模式也跟着发生了改变。以前是先有环线，之后再是房地产推进，现在城市扩张还只是在规划阶段，房地产已经抢先一步到位，而且就连产品的种类也在不断跟进市场需求，养老地产、度假地产、创业工坊、酒店公寓等等产品层出不穷。而事实上，也只有这样，房地产才能更好的参与城市化，同时提高自己。

来源：新华网